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割高になり過ぎた都心不動産 ~ メザニンで不動産市況は救えない

「物件価格の上昇を受けて、都心の不動産投資利回りは低下が続いている。不動産サービスのCBREがまとめた投資家調査によると、東京オフィスビル投資の期待利回りは10月現在で3.4%まで低下し、集計を開始した03年以来最低だった」(22日付Bloomberg 「みずほ証:メザニン拡大を予想、不動産下落リスクでシニア難しく」

利回りが低下しているということは、賃料収入を上回るペースで価格が上昇しているということ。

「不動産投資市場では取得者は自己資金と通常の銀行融資(シニアローン)を合わせて取得資金を調達する。シニアローンが足りない場合に、返済順位がシニアより劣後するメザニンローンを借り入れる」(同)

シニアローン、メザニン、エクイティとリスクに見合ったリターンに分けるのは資金調達上の金融テクニックでしかない。

重要なことは、物件からの収入は有限だということ。

シニアローンが足りないからと言って、メザニンを単純に増やせるわけではない。何故ならばその分エクイティ投資家の利回りが下がってしまい、エクイティが集まらなくなってしまうからだ。

エクイティ投資家が必要な利回りを確保するために、ローリスク&ローリターンを求めるローンレンダーの存在は必要不可欠なもの。

シニアローンが足りないということは、利回りがリスクに見合わないくらい低くなってきているということ、単純に言えば、物件価格が家賃収入に対して高くなり過ぎているということだ。

家賃収入が上昇しない中で、メザニンだけを増やすことは出来ない。つまり、メザニンローンが増えることで不動産市況が支えられるということはない。家賃が上がらない限り、物件から得られる家賃収入は有限なのだ。

こうした記事が物語っていることは、不動産市場は限界に達しつつあるということだ。

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近藤駿介

プロフィール

Author:近藤駿介
ブログをご覧いただきありがとうございます。
ファンドマネージャー、ストラテジストとして金融市場で20年以上の実戦経験を持つと同時に、評論家としても活動して来ました。教科書的な評論・解説ではなく、市場参加者の肌感覚をお伝えしていきたいと思います。

近藤駿介 実践!マーケット・エコノミー道場

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著書

1989年12月29日、日経平均3万8915円~元野村投信のファンドマネージャーが明かすバブル崩壊の真実

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